鹿児島県の空き家は2018年の調べでなんと16万7,000戸！
空家率は全国ワースト6位、九州ではワースト1位なんです。
でもご安心！
実際空き家は地方に多かったり、家庭の事情で売れなかったりです。
買いたくなるような空き家はなかなか見つからないし、空き家を探してる人はたくさんいます。
空き家が多いという事はビジネスチャンスでもあります。
下の写真は空き家をリノベした実例です。
上の写真のブログはこちらより
まずは空き家を持ち続けるとどんなリスクがあるかを紹介します。
①相続登記は簡単な場合もありますが親族間の話し合いがうまくいかない場合もあります。
また亡くなるとその子供の実印まで必要になり、人数が増えるほど難しくなります。
②危険な空き家になる。
誰も住まなくなった家は老朽化します。瓦が飛んで誰かに怪我をさせたら大変です。
③老朽化する一歩手前ならまだ売れますが、古すぎる家は解体しかなくなります。
①認知症の症状が日によっては良い日もある方であっても司法書士との面談次第です。
②後見人がついてても売買はできます。詳しくはお尋ねください。
③認知症になってからは使えませんが信託登記という方法があります。
①鹿児島県だけで23,445件（2024年1月時点）も土砂災害警戒区域に指定されてます。実際に過去に災害が起きた場所でなくてもです。
②イエローゾーンは建築が可能ですがレッドゾーンで建築しようとすると費用が掛かり過ぎて建てられない訳ではありませんがほぼほぼ不可能です。
③レッドゾーン内にある家でも買主に説明し納得してもらえれば売れます。
①大体の不動産は売れるのですが周りに民家がなかったり、山や畑だらけの所はさすがに売れづらいです。
②過疎地になるほど過去の販売事例が少なく相場が分かりずらいです。
適正価格が分かりづらいものは買う側も買いにくいという事です。
③④相場が分からなくても売れるかどうかまずは希望の金額で市場に出してみて反応次第で金額を下げます。
↓ここからは販売した事例を紹介します。
①インターネットを使い全国に発信します。
県外の方が鹿児島の物件も探すので県外の方が買う事はよくあります。
②チラシで販売ではなくネットで販売なので販売価格は簡単に変えられます。
③写真の家は実際に東京の投資家が借家として購入しました。
④鹿児島ののどかな環境に移住したいという方も多くいます。
①売りたいけどまだ荷物がたくさんあるから売れないんだよねと相談されますがそのままでも売れます！
仏壇も種類や金の使用状況によっては買い取ってくれます。
②荷物は撤去して引き渡す条件で買い手を募るので処分は後からで大丈夫です。
処分費用は売ったお金から捻出すれば手出しもありません。
③シルバーに頼んだり、頑張って自分で撤去すれば撤去費用は安くすみます。
④家賃をもらって貸す以上、雨漏りや修理はしないといけないので低家賃だとマイナスになる可能性もあります。
⑤相続した物件を売って利益がでたら基本的には20%の税金を払わないといけません。
基本的にはなので詳しくはお尋ねください。
劣化はあるけど家賃を安くしてDIYしてもいいですという条件で貸す事もできます。
荷物があるのを逆に家具家電や家財道具が揃ってますという条件で貸すこともできます。
①住んだままでも売れます。
お客様が見に来るのである程度綺麗にしててもらわないといけませんが。
②高齢者が家を売って賃貸を借りようとしても家を借りづらいです。
ただし告知のガイドラインが明確になり賃貸の自然死は告知義務はなくなりました。
近くに身内がいて安否確認をして孤独死の心配はない状態なら貸してくれる可能性も高いです。
③鹿児島市下荒田に「やどかりサポート」という連帯保証をしてくれるNPO法人があります。
詳しくは連携しますのでお尋ねください。
④賃貸ではなく購入であれば高齢者でも問題ありません。
①相続登記が完了してなくても売りに出すことはできます。
ただし相続登記は遅くとも買主へ引き渡すまでに完了させないといけません。
売りに出す前に相続人全員からの承諾は必要です。
戸籍を取ってみたら他にも相続人がいたという事も多いので司法書士などにご相談をおすすめします。
②③相続登記の費用は約10万円ですが自分でされる方もいます。
④売買契約したけど相続人と揉めてしまうなど何かしらの原因で相続登記ができなかった時は売る事もできなくなってしまうので買主に迷惑をかけてしまいます。
その時に違約金を払わないようにいつまでに相続登記が出来なかった時は契約は白紙になるという条件で契約します。
①②解体したからといって売れる場所でない時もあります。
そんな時は解体渡しですと記載して売りに出します。
③解体費用は売却代金から捻出すれば手出しはありません。
リフォームして綺麗な状態のほうが売れやすいですがリフォーム費用が必要になります。
リフォームの方法は人それぞれで古民家カフェにしたい人もいれば、雑誌に載ってるようなこだわりのお洒落な家にしたいなど様々。
金額は安いほど売れやすいのでリフォームの素材として土地の値段で売りに出したほうがいいです。
増築して建ぺい率や容積率を超えてる場合があります。
①超えてる場合は減築して元に戻さないと銀行の融資は受けられません。
①ただし現金で買える程度の値段設定にすれば現金で買う方に売れます。
②違反建築になってる事は販売の時点で物件のコメント欄に記載しないといけませんし、契約書にもきちんと明記して契約しないといけません。
③減築できるような増築ならいいですができない場合もありますし、古い家が多いので建物への影響が心配です。
工務店に見てもらい減築する見積もりを取っておけば買主も安心です。
①農地は基本的に農家の方にしか売れませんが、農地転用の許可を貰えれば一般の方にも売る事ができます。
方法はケースバイケースなので行政書士に相談して進めていきます。
②森林組合が木を買い取る場合がありますが組合は木しか買わないので山は残ってしまいます。
山は残したくない場合は林業をされてる方に山ごと買ってもらえれば不要な山もまとめて処分できる場合があります。
③地目が山林や雑種地になっていれば農地ではないので許可は不要で売れます。
土地が広く、古家もあった物件が売れないと相談を受けたので2つに分けて家は解体渡しにするご提案をしました。
1つは隣の人に買ってもらい、1つは近所の方が買いました。
2つに分ければ面積も半分ですが金額も半分になるので買主様は買いやすくなります。
①家、土地の値段を知りたい、家賃の相場を知りたい時はご連絡ください。
土地の面積や家の築年数など情報はたくさんあったほうがいいですが、住所だけでも査定できます。
②査定は無料です。
③知人を紹介して頂きその物件が決まった時は紹介料もお支払いしてます。
①当社で買取りもしてます。家だけでなく山林のような所を買って開発分譲した事もあります。
②事情があって他人には知られたくないという時に買取りは売主様の希望を叶えられる方法です。
③買い取りだと買主様を探す訳ではないので即現金化できます。
④ただし買取りの場合、利益や税金を加味して購入するので一般の方向けに売る金額より安くなってしまいます。
今までの販売事例を見てもらって分かるようにだいたいの不動産は売れます。
①接道してなく再建築不可だったり、あまりに過疎地だと売るのは難しいですが。
①全国へ発信すれば色んな方がいるのでどこかに買主はいます。
②相場より安ければまた転売もできるという事で買主様にとってお得な物件となるので売る事ができます。
③子供に残したくないとか、お金は要らないから処分したいという相談を受けて売買した事もあります。
最後に売る、貸すではなく視点を変えて人の為、社会の為に使う方法をご提案します。
①レンタルスペースにして教室、エステ、整体などをする人に貸す。
②生活に困ってる人に生活保護費用の範囲（鹿児島市は31,600円）で貸す。
③地域の人の交流の場（飲み会など）にする。
負の遺産ではなく有効活用すれば誰かが喜んでくれるでしょうし、自分自身の生きがいにもなります。
終わり
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